Renovatie van een huurwoning / Renovation of a rental property

English below

Voor een huurder kan het heel vervelend zijn als de verhuurder van plan is een renovatie uit te voeren. Renovatie gaat gepaard met grote werkzaamheden en dit kan voor veel overlast zorgen. Soms zit er ook niets anders op dan (tijdelijk) te verhuizen. Als de verhuurder wil overgaan tot renovatie, dan heeft hij twee opties: de huurovereenkomst voortzetten, of de huurovereenkomst beëindigen. 

Als de verhuurder de huurovereenkomst voortzet, dan moet hij met een redelijk voorstel komen. Dat moet hij schriftelijk doen. Wat een redelijk voorstel is hangt onder andere af van de soort werkzaamheden dat moet worden verricht, en de financiële consequenties voor beide partijen. Als verhuizing nodig is, dan is het redelijk dat de verhuurder een verhuiskostenvergoeding biedt en een vervangende woonruimte aanbiedt. Het minimumbedrag voor verhuiskosten wordt jaarlijks bepaald door de Minister, deze staat nu (2019) op € 6.095,-. Deze minimale vergoeding geldt niet voor onzelfstandige woonruimtes, zoals kamers. 

In de praktijk zal de verhuurder echter eerder gaan voor beëindiging van de huurovereenkomst. Dat gaat niet zomaar, hij zal toestemming nodig hebben van ofwel de rechter, of de huurder zelf. Toestemming van de rechter houdt in dat de verhuurder een gerechtelijke procedure moet starten en de rechter moet overtuigen dat hij de woning voor dringend eigen gebruik nodig heeft. Dit kan een lange, kostbare, en lastige procedure zijn waardoor een verhuurder hier niet snel voor zal kiezen. Eerder zal de verhuurder gaan onderhandelen met de huurder over het beëindigen van de huurovereenkomst. Kies je eieren voor je geld? Onderhandel dan in ieder geval over een verhuiskostenvergoeding, vervangende woonruimte en een datum van uittreden. Het is aan de verhuurder en de huurder zelf om tot een overeenstemming te komen. Als dat niet lukt, zal de verhuurder alsnog naar de rechter moeten stappen om de huurovereenkomst te kunnen opzeggen. 

Word jij geconfronteerd met een renovatie? Of heeft u een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met ons op via rechtsbureau@studentenorganisatie.nl of kom langs op spreekuur elke woensdagmiddag van 15:00 tot 17:00 uur, Muurstraat 16 Groningen. 

English version

For a tenant it can be very unpleasant if the landlord is planning a renovation. Renovation is accompanied by major work and this can cause a lot of inconvenience. Sometimes there is no alternative but to (temporarily) move. If the landlord wants to proceed with renovation, he has two options: continue the lease, or terminate the lease.

If the lessor continues the lease, he must come up with a reasonable proposal. He must do this in writing. What a reasonable proposal is depends, among other things, on the type of work to be performed and the financial consequences for both parties. If relocation is necessary, it is reasonable that the landlord offers a relocation allowance and a replacement living space. The minimum amount for removal costs is determined annually by the Minister, which is in 2019 at € 6,095. This minimum reimbursement does not apply to non-independent living spaces, such as letting rooms.

However, usually the lessor will go for the termination of the lease. The landlord will need permission from either the judge or the tenant himself. Permission from the judge means that the landlord must start legal proceedings and convince the judge that he needs the property for urgent personal use. This can be a long, costly and difficult procedure, as a result of which a landlord will not opt for this quickly. More likely, the lessor will start negotiating with the tenant about terminating the lease. Do you consider canceling the lease? Then at least negotiate a relocation allowance, replacement housing and a date of retirement. It is up to the landlord and the tenant to reach an agreement. If that fails, the landlord will still have to go to court to be able to cancel the lease.

Do you have a question about this topic or are you in need of any other legal advice? Don’t hesitate to contact us by mail: rechtsbureau@studentenorganisatie.nl or visit our office every Wednesday between 3 and 5 PM, at Muurstraat 16 Groningen.