-English below-

Opzegging van de huurovereenkomst

Veel studenten wonen in een gehuurde kamer of studio. Je zult echter niet je hele leven op deze plek blijven wonen. Het kan zijn dat jij zelf beslist ergens anders te willen wonen en daarom de huur opzegt, maar het kan ook zijn dat jouw huisbaas het contract opzegt. De opzegging van de huurovereenkomst is een punt waarop helaas vaak juridische geschillen tussen huurder en verhuurder ontstaan, daarom gaat dit blog over de vraag welke rechten jij bij de opzegging van de huurovereenkomst hebt.

Om te beginnen is het van belang om onderscheid te maken tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes. Een zelfstandige woonruimte heeft een eigen toegang en een eigen keuken en toilet. Een woonruimte die niet aan deze voorwaarden voldoet, is een onzelfstandige woonruimte.

Daarnaast is het belangrijk om te letten op het verschil tussen huurcontracten voor bepaalde duur en onbepaalde duur. Bij een huurcontract van bepaalde duur staat in het contract op welke datum de huur eindigt. Vaak wordt met studenten eerst een huurcontract voor bepaalde tijd afgesloten, dat vervolgens voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Opzegging overeenkomst van onbepaalde tijd

Met deze informatie in het achterhoofd, kunnen we de opzegging van de overeenkomst behandelen.  Bij een overeenkomst van onbepaalde tijd mag de huurder de overeenkomst nagenoeg altijd opzeggen. Dit is alleen anders wanneer overeen is gekomen dat de huurperiode een bepaalde minimale duur dient te hebben. Daarnaast moet de opzegging bij aangetekende brief of exploot worden gedaan en moet hierbij een termijn van minimaal één maand en maximaal drie maanden in acht worden genomen. Voor de verhuurder geldt dat hij de overeenkomst alleen op mag zeggen als aan één van de wettelijke gronden wordt voldaan. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan dat de verhuurder de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft of aan dat de huurder zich niet gedraagt zoals van een goed huurder mag worden verwacht.

Opzegging overeenkomst van bepaalde tijd

Voor de opzegging van de huurovereenkomst van bepaalde tijd gelden andere regels. Ten eerste de situatie waarin voor een zelfstandige woonruimte een overeenkomst voor maximaal twee jaren is gesloten, of voor onzelfstandige woonruimtes een overeenkomst voor maximaal vijf jaren. In deze gevallen mag enkel de huurder de overeenkomst opzeggen voordat de bepaalde termijn verstreken is, de verhuurder mag dit niet. Ook is het goed om te weten dat de huur niet automatisch op de bepaalde datum eindigt. Dit is alleen het geval wanneer de verhuurder de huurder minimaal één en maximaal drie maanden voor de bepaalde datum over het aflopen van de overeenkomst informeert.

Ten tweede zijn er ook huurovereenkomsten van bepaalde duur die langer dan twee, respectievelijk vijf, jaren duren. Hierbij geldt dat zowel de huurder als de verhuurder deze overeenkomst niet tussentijds op kan zeggen. Ook deze overeenkomst eindigt niet automatisch wanneer de bepaalde datum is geweest. De overeenkomst eindigt alleen als de huurder of verhuurder de overeenkomst tegen deze bepaalde datum heeft opgezegd.

Let op: Het Nederlandse recht rondom het opzeggen van huurovereenkomsten is per 1-7-2016 gewijzigd. Als je voor deze datum een huurovereenkomst hebt gesloten, kan het zijn dat hierop afwijkende regels van toepassing zijn.

Naast deze algemene regels rondom de opzegging van huurovereenkomsten kent dit rechtsgebied vele uitzonderingen voor specifieke situaties waardoor dit een erg ingewikkeld onderwerp kan zijn. Mocht u een vraag hebben over het huurrecht of over een ander juridisch onderwerp, neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn te bereiken via rechtsbureau@studentenorganisatie.nl. Ook bent u van harte welkom op ons spreekuur, elke woensdagmiddag van 15:00 tot 17:00 uur, Muurstraat 16 Groningen.

Termination of a tenancy agreement

Most students live in rented housing. You will not stay in your rented student home forever, so at some there will have to be a termination of the tenancy agreement. It might be that decide to terminate the agreement, but it could also be that your landlord decides to do so. Unfortunately, the termination of tenancy agreements often causes judicial conflicts, that is why this blogpost will be about the question which rights you have as a tenant in the Netherlands.

First of all it is important to know the difference between independent and non-independent accommodations. Independent housing has it’s own entrance and it’s own kitchen and bathroom. Non-independent accommodations are accommodations which do not meet this criteria.

The second important factor is whether you have a tenancy agreement for a fixed period or for an indefinite period. An agreement for a fixed period has a final date. The first tenancy agreement of students often is an agreement for a fixed period, which is after this period turned into an agreement for an indefinite period.

Termination indefinite period agreement

Knowing all this, we can discuss the termination of a tenancy agreement. When having signed an agreement for an indefinite period, the tenant is almost always allowed to terminate the agreement. This is only different if the tenant and landlord include in their agreement that this agreement can only be terminated after a certain minimum period has passed. The termination must be done by registered letter or bailiff’s notification within at least one and at most three months before the date at which you want the agreement to end. The landlord is only allowed to terminate the agreement when he meets at least one of the legal grounds for termination. This could for example be that he urgently needs the rented housing for his own use, or that the tenant has not behaved himself as a good tenant should.

Termination fixed period agreement

Different rules apply to the termination of a tenancy agreement for a fixed period. Firstly the rules that apply to a tenancy agreement for a fixed period that lasts at most two years for independent accommodations and at most five years for non-independent accommodations. In these cases only the tenant is allowed to terminate the agreement, the landlord is not. It is also good to know that the agreement does not automatically end at the final date. This is only the case when the landlord the tenant at least one or at most three months prior to the final date informs about the ending of the agreement.

Besides these agreements, there also are agreements for fixed periods that last longer than two or five years. In this case both the tenant and the landlord are not allowed to determine the agreement before the final date. These kinds of agreements as well do not automatically end at the final date. The agreement only ends at the final date if the tenant or the landlord has terminated the agreement by this date.

Attention: The Dutch law about termination of tenancy agreements was changed at 1-7-2016. If your agreement was made before this date, it might be the case that different rules apply to your agreement.

Besides these general rules about the termination of tenancy agreements there also are a lot of exceptions for specific situations which can cause this field of law to be complicated. Do you have a question about this topic or are you in need of any other legal advice? Don’t hesitate to contact us by mail at rechtsbureau@studentenorganisatie.nl or visit our office every Wednesday between 3 and 5 PM, at Muurstraat 16 Groningen.