Onderhoud huurwoning / Rental property maintenance

English below

Veel studenten krijgen tijdens hun studietijd wel een keer te maken met bonje met de huisbaas en dit heeft vaak te maken met het onderhoud van de huurwoning. Wie is er bijvoorbeeld verantwoordelijk voor het bestrijden van muizen, controleren van de cv ketel of tegengaan van tocht in de kozijnen? Dergelijke verantwoordelijkheden zijn verdeeld tussen de huurder en verhuurder, waarbij over het algemeen geldt dat je als huurder zelf voor klein, dagelijks onderhoud zorgt en de verhuurder voor het groot onderhoud. Maar wat is dan precies klein en groot onderhoud? In je huurcontract is hier wellicht het één en ander over opgenomen, maar het is belangrijk om te weten dat dit voor jou als huurder niet nadeliger mag zijn dan is bepaald in de wet.

Om te beginnen draagt de huurder zelf dus zorg voor klein en dagelijks onderhoud. Dat betekent dat deze kleine reparaties in principe ook zelf moet betalen. Voorbeelden van klein onderhoud zijn:

De bovenstaande klussen kunnen echter ook voor de rekening van de verhuurder komen, wanneer de kosten hoger zijn dan van een huurder kan worden gevraagd en wanneer de reparaties het gevolg zijn van de nalatigheid van de verhuurder. Hierbij kan je bijvoorbeeld denken aan behang dat loslaat omdat de verhuurder heeft nagelaten een lekkage te verhelpen.

Zoals genoemd mag een huurcontract niet bepalen dat de huurder voor meer onderhoud verantwoordelijk worden gesteld dan wettelijk bepaald. Het is echter wel mogelijk dat de verhuurder ook kleine en dagelijkse reparaties verricht en deze mag hier dan ook servicekosten voor rekenen.

De verhuurder moet daarnaast de zorg dragen voor grotere gebreken. Voorbeelden hiervan zijn:

Voor deze klussen geldt dat ze alsnog voor de rekening van de huurder kunnen komen, voor zover deze zelf de schade heeft toegebracht.

Verder is het van belang dat je als huurder gebreken wel zo snel mogelijk bij de verhuurder moet melden. Dit kan je het beste schriftelijk of per e-mail doen. Wanneer je dit niet doet, kan je alsnog aansprakelijk zijn voor de gevolgen die (onnodig) daaruit ontstaan. Repareert je verhuurder het probleem, nadat je dit hebt gemeld, alsnog niet? Dan kan je onder omstandigheden zelf het gebrek herstellen en de kosten terug vragen bij de verhuurder, huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie of rechter, of de rechter vragen je verhuurder te verplichten tot het onderhoud.

Heb je een vraag over dit onderwerp of heb je een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met ons op via rechtsbureau@studentenorganisatie.nl of kom langs op ons spreekuur: elke woensdagmiddag van 15:00 tot 17:00 uur, Muurstraat 16 Groningen.

Rental property maintenance

Many students will, at some point, run into difficulties with their landlords and this is usually because of maintenance issues within the rented house or room. For instance, who is responsible for pest control when mice are present, for checking the boiler or for preventing draughty windows? Such responsibilities are split between tenant and landlord, where you, as a tenant, must generally take care of minor, daily maintenance tasks and the landlord of bigger issues. But what exactly is minor and major maintenance? Your rental contract might include some provisions on this topic, but it is important to be aware of your rights and note that a contract cannot put you in a more disadvantageous position than is stated in Dutch law.

To begin with, this entails that the tenant is to take care of small and daily maintenance around the rental property. This means that he or she also pays for such tasks themselves, generally speaking. Examples of small maintenance include:

The tasks listed above may, however, also be imposed on the landlord, in case the costs are higher than may be expected of a tenant and in case they are the result of the landlord’s own negligence. This can occur, for instance, when the wallpaper in a room is coming loose because of leakage that the landlord has failed to fix.

As mentioned, the tenant cannot be held responsible for more maintenance tasks than the law provides. Nevertheless, it may be possible that the landlord takes over some minor maintenance tasks and charges service costs in return for this.

Furthermore, the landlord must take care of bigger issues, such as:

Such jobs may also be imposed on the tenant, when they inflicted the damage themselves.

In addition, it is important to note that as a tenant, you must notify the landlord of a defect as soon as possible. It is best to do this by means of a written letter or e-mail. If you do not do so, you could still be liable for further (unnecessary) damaging consequences. If you did indeed notify your landlord about the issue and they did not fix it, you may, under circumstances, carry out the repairs by yourself and claim the costs from your landlord, request a rent reduction from the Rent Tribunal or court, or ask the court to oblige your landlord to carry out the necessary maintenance.

Do you have a question about this topic or are you in need of any other legal advice? Do not hesitate to contact us by mail (rechtsbureau@studentenorganisatie.nl) or visit our office hours every Wednesday between 3 and 5 PM, at Muurstraat 16 Groningen.