Overgang van huur bij overdracht van een zaak

(English below)

De meeste studenten huren vaak hun onderkomen. Het komt dan ook met enige regelmaat voor dat huurders geconfronteerd worden met het feit dat de door hen gehuurde woning wordt verkocht en overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Vaak weten de partijen niet helemaal wat nu de gevolgen zijn van een dergelijke overdracht.

De hoofdregel van de overdracht van een gehuurde woning is ‘koop breekt geen huur’. Dit betekent dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgaan op diegene die door de levering rechthebbende met betrekking tot het gehuurde is geworden. De Hoge Raad heeft in een van zijn zaken bevestigd door een ruime uitleg van het recht deze regel ook van toepassing is op een overdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak.

Hierop bestaat wel een belangrijke kanttekening. Koop breekt geen huurt betekent niet dat de gehele huurovereenkomst van toepassing blijft. De wet bepaalt dat de nieuwe eigenaar enkel gebonden is aan die bepalingen uit de huurovereenkomst die de kernbedingen vormen van de huurovereenkomst. Hieronder valt het ter beschikking stellen van het gehuurde, het op verzoek verhelpen van gebreken, de hoogte van de huur, etc. Het is dus goed om te beseffen dat er bij de overdracht alleen het verhuurderschap wordt overgedragen en niet de huurovereenkomst.

Overigens vindt de overgang van rechtswege plaats. Het is hierbij niet relevant of de verkrijger op de hoogte was van de huurovereenkomst of de inhoud daarvan. Bij dwaling of misleiding is de verkrijger dus aangewezen op de verkoper. 

Concluderend zal bij de overdracht van het gehuurde de rechten en plichten uit de huurovereenkomst overgaan op de nieuwe rechthebbende. Dit is ook het geval van een overdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak. Belangrijk om te onthouden is dat niet alle bepalingen overgaan op de nieuwe rechthebbende, maar alleen die bedingen die de kern vormen van de huurovereenkomst. De overgang vindt tevens van rechtswege plaats, ongeacht of de nieuwe eigenaar van de huurovereenkomst op de hoogte was.

Heeft u een vraag over dit onderwerp of heeft u een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met ons op via rechtsbureau@studentenorganisatie.nl.

Transistion of rent upon transfer of an object

Most students rent their accommodation. It regularly happens that tenants are confronted with the fact that the house they have rented is transferred to a new owner. The parties are often not fully aware of the consequences of such a transfer.

The main rule of a transfer of a rented house is that the sale does not break the rent. This means that the rights and obligations from the lease transfer to the person who has become the new owner of the rented property. In one of its cases, the Hoge Raad confirmed that this rule also applies to a transfer of part of the rented object.

There is an important side note on this matter. “The sale does not break the rent” does not mean that the entire lease remains applicable. The law states that the new owner is only bound by those provisions that form the core provisions of the lease. This includes making the rented property available for the tenant, remedying defects on request, the amount of the rent, etc. Therefore, it is useful to realize that only the landlordship is transferred and not the lease.

Moreover, the transfer occurs by operation of law. It is irrelevant whether the acquirer was aware of the lease or its contents. In the event of error or deception, the transferee is therefore dependent on the seller.

In conclusion, upon the transfer of the rented property, the rights and obligations from the lease will transfer to the new owner. This is also the case with a transfer of part of the rented object. It is important to remember that not all provisions are transferred to the new owner, but only those provisions that form the core of the lease. The transfer also takes place by operation of law, regardless whether the new owner was aware of the lease.

Do you have a question about this topic or are you in need of any other legal advice? Don’t hesitate to contact us by mail: rechtsbureau@studentenorganisatie.nl.