Huurtoeslag, hoe zit dat nou precies?/Rent allowance, how exactly does that work?

(English below)

Huurtoeslag is een bijdrage van het Rijk aan je huurkosten. Iedere Nederlander heeft recht op huurtoeslag mits je aan de volgende voorwaarden voldoet:

  • Je bent 18 jaar of ouder.
  • Je huurt een zelfstandige woonruimte (op kamers wonen is geen zelfstandige woonruimte). Onder zelfstandige woonruimte wordt verstaan: een eigen woon- en of slaapkamer, eigen wc en een eigen keuken.
  • Je moet bij de gemeente ingeschreven staan op het adres waarvoor je huurtoeslag aanvraagt.
  • Je moet een Nederlandse nationaliteit of een geldige verblijfsvergunning hebben.
  • Je jaarinkomen mag niet hoger zijn dan €31.500.
  • Als je meer dan €30.846 aan spaargeld hebt kom je ook niet in aanmerking voor huurtoeslag. Als je samenwoont mag je niet meer dan €61.692 aan spaargeld hebben.

Recht op huurtoeslag 

Huurtoeslag kan je online aanvragen met je DigID. Dit hoef je maar één keer te doen, daarna krijg je ieder jaar automatisch de huurtoeslag, zolang je aan de voorwaarden blijft voldoen. Hoeveel huurtoeslag je krijgt verschilt per persoon. De hoogte van je inkomen en de huurprijs die je betaalt spelen mee in de berekening van de huurtoeslag. 

Wil je weten of en zo ja hoeveel huurtoeslag jij eventueel zou kunnen ontvangen? Maak dan op de website van de Rijksoverheid een proefberekening.

Jaarlijkse huurverhoging

Verhuurders van een woning onder de huurtoeslaggrens (dit heet een sociale huurwoning) mogen elk jaar per 1 juli de huur verhogen. De overheid bepaalt met hoeveel procent de huurprijs maximaal verhoogd mag worden, hier zijn strenge regels voor. De verhuurder dient twee maanden van tevoren schriftelijk de huurverhoging aan de huurder kenbaar te maken, doet hij/zij dit niet, dan mag de huurverhoging niet doorgevoerd worden.

De meeste verhuurders geven zelf aan de Belastingdienst door dat de huur is gestegen. Je kan bij ‘Mijn toeslagen’ kijken of jouw verhuurder dit gedaan heeft. Als de verhuurder dit niet heeft gedaan kan je dit zelf doen zodat de huurtoeslag wordt aangepast. Je vult dan op de website van de Rijksoverheid de nieuwe huurprijs in waardoor je toeslag aangepast zal worden. Deze toeslag wordt echter niet direct aangepast, je maandelijkse voorschot van de huurtoeslag blijft eerst nog hetzelfde. Aan het eind van het jaar wordt er een definitieve berekening gemaakt en als je te veel of te weinig toeslag hebt gekregen wordt dit verrekend.

Huurcommissie

Wat als je het niet eens bent met de huurverhoging? In dit geval kan je naar de huurcommissie stappen. De huurcommissie is een instantie van de Rijksoverheid waar je als huurder klachten kunt indienen over de hoogte van de huur, onderhoud van de woning en de servicekosten. 

Mijn huur komt uit boven de huurtoeslag, wat nu?

Een hogere huurprijs als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging kan ertoe leiden dat je nu boven de huurtoeslaggrens terechtkomt van €737,14 (dit is de maximale huurgrens in 2020 voor personen van 23 jaar of ouder, voor personen onder de 23 jaar geldt de maximale huurgrens van €432,51). 

Wat veel mensen niet weten is dat wanneer je huur boven de huurtoeslaggrens uitkomt je desondanks recht op deze toeslag houdt, zoals je dit in de maand vóór de huurverhoging al kreeg. Uiteraard dien je nog wel te voldoen aan alle andere voorwaarden voor huurtoeslag. Voor het deel van de huur boven de maximale huurgrens krijg je echter geen huurtoeslag.

Heb je een vraag over dit onderwerp of heb je een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met ons op via rechtsbureau@studentenorganisatie.nl. Onze fysieke spreekuren zullen tot nader bericht helaas niet plaatsvinden.

Rent allowance, how exactly does that work?

Rent allowance is a contribution from the State to your rental costs. Every Dutch citizen is entitled to rent allowance provided you meet the following conditions:

  • You are over the age of 18.
  • You rent an independent living space (living at the dorms is not an independent living space). Independent living space means: your own living room and/or bedroom, your own toilet and your own kitchen.
  • You must be registered with the municipality at the address for which you are applying for rent allowance.
  • You must have a Dutch nationality or a valid residence permit.
  • Your annual income may not exceed €31.500.
  • If you have more than €30.846 in savings, you are also not eligible for rent allowance. If you live together, you may not have more than €61.692 in savings.

Entitled to rent allowance

You can apply for rent allowance online with your DigID. You only have to do this once, after this you will automatically receive the rent allowance every year, as long as you continue to meet the conditions. How much rent allowance you receive differs per person. The amount of your income and the rent you pay play a role in the calculation of the rent allowance.

Do you want to know whether and, if so, how much rent allowance you could possibly receive? Then make a test calculation on the website of the National Government.

Annual rent increase

Landlords of a home below the rent allowance limit (this is called a ‘rent controlled apartment’) are allowed to increase the rent every year on 1 July. The government determines the maximum percentage by which the rent may be increased, there are strict rules for this. The landlord must inform the tenant in writing of the rent increase two months in advance. If he/she does not do this, the rent increase may not be implemented.

Most landlords themselves report to the tax authorities that the rent has increased. You can see whether your landlord has done this under “My allowances”. If the landlord has not done this, you can do this yourself so that the rent allowance is adjusted. To do this you enter the new rental price on the website of the National Government. If you have done this, your allowance will be adjusted. However, the allowance will not be adjusted immediately, first your monthly advance of the rent allowance remains the same. At the end of the year, a final calculation is made and if you have received too much or too little allowance, this will be settled.

Rent tribunal

But what if you do not agree with the rent increase? In this case you can go to the rent tribunal. The rent tribunal is an authority of the National Government where you as a tenant can submit complaints about among other things the amount of the rent, maintenance of the house and service costs.

My rent exceeds the rent allowance, what do I do?

A higher rent as a result of the annual rent increase may result in you now ending up above the rent allowance limit of € 737,14 (this is the maximum rental limit in 2020 for people aged 23 or older, for individuals under the age of 23 the maximum rental limit of €432,51 applies)

What many people do not know is that if your rent exceeds the rent allowance limit, you will still be entitled to this allowance, as you already received in the month before the rent increase. Of course you still have to meet all other conditions for rent allowance. For the part of the rent above the maximum rental limit, you will of course not receive a rent allowance.

Do you have a question about this topic or are you in need of any other legal advice? Don’t hesitate to contact us by mail: rechtsbureau@studentenorganisatie.nl. Unfortunately, we won’t have office hours until further notice.