Binnen zonder kloppen: Mag je huisbaas zomaar binnenkomen?

(English below)

Het gebeurt regelmatig in studentenhuizen en misschien is het jou ook al wel eens overkomen: een huisbaas die plotseling onaangekondigd binnenkomt. Niet zo fijn als je bijvoorbeeld net onder de douche vandaan komt of als je niet thuis bent. Maar is dit eigenlijk wel zomaar toegestaan? Welke regels gelden er voor het binnentreden van je huisbaas? En wat als hij of zij zich daar niet aan houdt?

Allereerst is het natuurlijk zo dat de woning eigendom is van de verhuurder, je huisbaas dus. Dit eigendomsrecht betekent dat de verhuurder een recht op toegang tot de woning heeft. Maar dat recht is wel beperkt. Met andere woorden, je huisbaas mag niet zomaar te pas en te onpas jouw huis of kamer binnenlopen. Wanneer een woningeigenaar besluit de woning te gaan verhuren, heeft hij of zij immers ook rekening te houden met de rechten van de huurder(s), zoals het recht op privacy. Het betreden van een woning is een ernstige inbreuk op privacy en mag dus niet zomaar.

Toch zijn er situaties waarin de verhuurder wel degelijk mag binnenkomen. Het gaat dan om gevallen waarin de verhuurder kan aantonen dat het noodzakelijk is om de woning te betreden. Bij zulke noodsituaties kan je denken aan reparaties die met spoed moeten worden verricht, zoals een gesprongen waterleiding of brand. Ook wanneer de huisbaas regelmatige onaangekondigde inspecties wil doen, zal hij moeten aantonen waarom dat noodzakelijk is. Lukt dat niet, dan hoef je als huurder niet mee te werken. Uiteraard is het ook mogelijk om vooraf afspraken te maken over het binnentreden van de woning.

Als je huisbaas toch zonder toestemming of noodzaak bij je binnenkomt, kan je hem of haar hier ten eerste een schriftelijke klacht over sturen. Het is handig om dit aangetekend te versturen en een kopie te bewaren, mocht je dit later nog nodig hebben in een eventuele procedure. Als volgende stap zou je kunnen overwegen de sloten te vervangen. Je moet hierbij wel goed oppassen: ondanks dat in de wet niet letterlijk staat de verhuurder het recht heeft om een sleutel te hebben van jouw gehuurde woning of kamer, zou het kunnen dat een dergelijke bepaling wel in je huurcontract staat. Wanneer je ervoor kiest sloten te vervangen, moet je er ook rekening mee houden dat je verplicht bent bij vertrek uit de woning of kamer, deze in dezelfde staat achter te laten als bij het begin. De oorspronkelijke sloten zal je dan dus weer moeten terugplaatsen. Een laatste mogelijkheid is om bij de politie aangifte te doen van huisvredebreuk. Maar hopelijk komt het niet zover, want dit zal je band met je huisbaas natuurlijk niet verbeteren.

Heb je een vraag over dit onderwerp of heb je een andere juridische vraag? Neem dan gerust contact met ons op via rechtsbureau@studentenorganisatie.nl. Onze fysieke spreekuren zullen tot nader bericht helaas niet plaatsvinden.

Knock knock, who’s there? Your landlord, unannounced

Landlords showing up unannounced is something you hear about a little too often, and maybe it has even happened to you too. This can feel quite awkward and invasive, for instance when you may be taking a shower or are not even home yourself. But is it even allowed for a landlord to visit unexpectedly? Are there any rules for a landlord to enter their property? And what can you do if your landlord does not adhere to these rules?

First of all, it is important to note that a landlord is the owner of the rented property. Such ownership also entails a right to entry with regards to the property. However, this right can be limited. In other words, your landlord cannot come into your room or home whenever they please. After all, when a homeowner decides to rent out a property, they must also respect tenant’s rights, including the right to privacy. Entering a home is a rather severe invasion of privacy and is thus not allowed randomly at any time.

Nevertheless, there are certain circumstances under which a landlord or property owner may actually enter the rented room or home. This exception covers situations where the landlord can show that it is necessary for them to set foot in the property. These situations include emergencies such as repairs that must be carried out immediately, for instance a broken water pipe or a house fire. It may cover regular unannounced inspections as well, but only if the landlord can demonstrate the necessity of such inspections. This is a rather high threshold and if it is not met, the tenant is not held to cooperate. Of course, it is possible and allowed to make other agreements with your landlord regarding entry to the property.

If your landlord sets foot in your place in the absence of necessity or your permission, you could consider submitting a written complaint. We would recommend sending a registered letter and keeping a copy of the letter yourself, in case you might later need these in a possible legal procedure. If problems continue to arise, a next step could be changing the locks. Be careful with this step, though: although Dutch civil law does not explicitly grant a landlord the right to a key to the rented room or home, such a provision may be included in your rental contract. Additionally, when you move out, you ought to leave the property in the same state as when you moved in, which means you will have to change the locks back again. A final step could be to report the trespassing to the police. However, hopefully issues never rise to this level.

Do you have a question about this topic or are you in need of any other legal advice? Do not hesitate to contact us by mail (rechtsbureau@studentenorganisatie.nl). Unfortunately, we will not be in office until further notice.